Contratos de Arrendamento e de Parceria, estão presentes na rotina de grande parte dos Produtores Rurais de todo o Brasil. Como são contratos que envolvem a propriedade, é aconselhado que se tenha um auxílio jurídico tanto no momento da elaboração como também durante a vigência desse pacto. Ter a negociação acompanhada por um profissional, trás uma maior segurança para o caso, e evita problemas com gastos em processos judiciais e até mesmo uma possível condenação envolvendo a perda da propriedade rural.
A PROPRIEDADE RURAL DA ATUALIDADE E O AUXÍLIO JURÍDICO
Com os valores de terra no país estando cada vez maiores, e Leis cada vez mais rígidas, os Produtores Rurais, estão percebendo a necessidade de um suporte jurídico especializado para gerir tudo que é relacionado com sua produção. Uma grande questão são os Contratos Agrários, onde muitas vezes Arrendador e Arrendatário podem divergir em alguns pontos.
O BRASIL E NOSSO DESTAQUE NA PRODUÇÃO AGROPECUÁRIA
O Brasil é um país com enorme destaque mundial, quando o assunto diz respeito a tudo que envolve a agropecuária. São décadas e mais décadas, em que os produtores rurais brasileiros ajudam a alimentar o mundo com trabalho firme. Em grande parte das vezes, este trabalho se dá em propriedades de produtores rurais que são passadas de gerações em gerações. Isso enseja um cuidado especial em relação a gerir essa propriedade.
Ultimamente o agro está em foco, com isso aconteceu um aumento significativo de leis específicas, e juntamente com o aumento das fiscalizações ligadas a atividade agropecuária, se faz cada dia mais necessário que o produtor busque por documentar tudo que envolve a atividade.
O ATO DE TRANSFERIR O USO E GOZO DA TERRA
O ato de passar a terra, (arrendar ou ceder em parceria), para que outra pessoa possa nela exercer alguma atividade ligada ao meio rural, já existe há muitos.
Antigamente, existia muitos contratos no “fio do bigode”, a palavra era dada como certa. Mas sabemos que muita coisa mudou, e para se prevenir de uma série enorme de problemas e gastos, os agropecuaristas tem buscado pela prevenção.
Atualmente, é indispensável que se faça um bom contrato por escrito, onde tenha previsão do maior número de questões. Com isso temos como evitar dores de cabeça e gastos desnecessários. Um bom contrato é capaz de prever e evitar transtornos.
CUIDADOS COM OS CONTRATOS AGRÁRIOS
Normalmente, um contrato agrário, envolve terras que valem quantias significativas de dinheiro. Isso trás uma maior necessidade de proteger esse patrimônio. Um contrato bem elaborado, por um especialista da área, prevendo tudo que envolve o acordo, com certeza previne uma série de problemas.
Um grande exemplo, que vale destaque e atenção, são os assuntos que envolvem o meio ambiente. O meio ambiente, é hoje um grande foco de fiscalizações. Leis severas fazem parte do tema. Dessa forma, é fundamental ter uma cláusula específica, com o maior detalhamento possível, para que os envolvidos se protejam. Dessa maneira, se vier a existir qualquer problema, conflito ou até uma possível autuação proveniente de órgãos ambientais, isso poderá ser resolvido entre arrendador e arrendatário na medida de suas responsabilidades, que estiverem previstas no contrato.
Na hora de elaborar um bom contrato, o produtor deve buscar por auxílio especializado, que será capaz de orientá-lo, quanto a todas as questões. Mas é sempre válido, sabermos de forma clara, sobre as questões inerentes ao tema.
Com isso, trarei a seguir algumas considerações e diferenças, entre dois contratos presentes no cotidiano de vários produtor rurais que são os Contratos de Arrendamento e os de Parceria Rural.
CESSÃO ONEROSA DA TERRA PELO ARREDAMENTO E PELA PARCERIA
Pela Lei, temos duas maneiras de cessão onerosa da propriedade, para o fim de exploração da terra. Essa cessão é concretizada, através do Arrendamento Rural ou da Parceria Agrícola.
Os Contratos de Arrendamento e de Parceria, são Contratos habitualmente usados por Produtores Rurais de todo o país. Existem algumas semelhanças entre eles, mas existem também, diferenças significativas entre esses Contratos.
A TEORIA E A PRÁTICA DOS CONTRATOS AGRÁRIOS
Na prática, vemos muitos Contratos que seriam por sua natureza um Contrato de Arrendamento, dar lugar (no papel), a um Contrato de Parceria Agrícola. Em grande parte das vezes, isso ocorre por questões tributárias. Porém, muitas vezes temos diferenças significativas, que são um impedimento para que isso seja feito de maneira legal.
Não basta somente alterar no documento o nome do Contrato, e presumir que estará tudo em conformidade. Isso pode trazer problemas.
Ambos os Contratos são regidos pelo Estatuto da Terra, juntamente com o Código Civil Brasileiro. Em ambos ocorre a transferência do uso da terra, para que outra pessoa possa cultivar na área.
VAMOS FALAR UM POUCO SOBRE CADA CONTRATO
Esses dois tipos de contrato vem descrito no Artigo 92 do Estatuto da Terra, e no Artigo 1º do Decreto 59.566/66, vejamos a seguir:
"Estatuto da Terra, Art. 92: A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 1º O proprietário garantirá ao arrendatário ou parceiro o uso e gozo do imóvel arrendado ou cedido em parceria."
"Decreto nº 59.566/66, Art. 1º: O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.”
O Artigo 50, do Decreto 59.566/66, menciona que a qualquer momento o Contrato de Parceria pode ser transformado em um Contrato de Arrendamento.
FALANDO SOBRE AS DIFERENÇAS
Uma das principais diferenças, está no Decreto nº 59.566/66, que regula parte do Estatuto da Terra. Onde dispõe, sobre a remuneração no Contrato de Arrendamento. Essa remuneração, deve ser por preço certo, líquido e pré-determinado, independente dos riscos ou do lucro do arrendatário. Ou seja, mesmo que o Arrendatário tenha prejuízo, é devido o valor do arrendamento.
No Contrato de Arrendamento Rural, o Arrendador transfere ao Arrendatário o uso e gozo daquele imóvel, para que ali, esse Arrendatário exerça atividades de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, em troca de um pagamento para a utilização da terra. Com isso, temos nesse tipo de Contrato o pagamento do valor estipulado, independente de uma produção satisfatória ou não. Ou seja, não temos o compartilhamento de riscos. O arrendatário paga o valor, mesmo na ocorrência de uma falta de chuva, uma geada, ou algo que tenha prejudicado a produtividade. Com isso, podemos ver que os riscos da atividade recaem somente sobre o Arrendatário da Terra.
Fazendo uma comparação, podemos dizer que o Arrendamento é semelhante a um aluguel. Temos nesses dois contratos algumas obrigações bem parecidas. Com isso, podemos dizer por alto, que o Arrendamento seria um aluguel do imóvel rural.
Vejamos o que diz o Artigo 3º do Decreto n. 59.566/66:
"Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei."
Já no caso de um Contrato de Parceria Rural, temos também o compartilhamento de riscos. Riscos e lucros são partilhados nesse caso. Ocorre que, não existe um valor certo estipulado. Tudo dependerá do percentual de participação das partes, percentual este que incide sobre a produção. Não temos ao final um pagamento fixo, temos uma partilha de resultados entre os parceiros. Essa divisão de percentual entre os pactuantes, não é livre. É estabelecido pelo Estatuto da Terra. (Existe uma proposta de Lei para alterar essa obrigatoriedade de percentual). Não existe nenhuma garantia quanto ao recebimento, isto é, se não houve nenhum rendimento, não haverá o pagamento. Em resumo, as partes partilham lucros e prejuízos advindos daquele negócio.
Sobre a divisão do percentual de lucro, temos estabelecido pela lei que:
Não poderá ser superior a 20%, quando a participação do parceiro-outorgante for apenas com a disponibilização da terra nua, sem qualquer tipo de benfeitoria na área.
Se o proprietário fornecer a terra já preparada, esse percentual poderá ser de até 25%.
Podemos ter um percentual de no máximo 30%, quando tivermos a terra preparada e também moradia.
Um percentual de até 40%, poderá existir quando for fornecido no local um conjunto de benfeitorias como galpões de armazenagem, currais, cercas, casa de moradia, variando de acordo com a necessidade da atividade que será exercida no local.
Poderá ser de 50%, se no local tivermos a terra preparada, as benfeitorias elencados no item anterior, acrescentados do fornecimento de máquinas e implementos agrícolas que serão usados na produção, juntamente com o fornecimento de sementes ou animais de cria no caso de pecuária, com animais de número superior a 50% do total de cabeças objeto da parceria.
Esse percentual, poderá chegar até a 75% em zonas de pecuária ultra-extensivas.
Nos casos não previstos na Lei, a quota adicional do proprietário deverá ser fixada com base em percentagem máxima de 10% das benfeitorias ou dos bens que estão a disposição do parceiro.
Com isso, podemos dizer a grosso modo, que enquanto o Contrato de Arrendamento se assemelha a um aluguel, a Parceria Agrícola se parece com uma sociedade.
Vejamos o que a Lei trás sobre a Parceria:
"Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).”
Exposto as características de ambos os contratos, podemos ver que, os dois tem como intenção a exploração da propriedade, para nela desenvolver algum tipo de atividade ligada ao meio agropecuário. Temos outras diferenças entre esses dois contratos, mas as mais significativas foram abordadas anteriormente.
Com isso, podemos concluir resumidamente, que as diferenças aqui citadas envolvem a administração do negócio, juntamente com o forma de remuneração dos envolvidos.
Um grande ponto nessas diferenças entre o Arrendamento e a Parceria é que, no Arrendamento os valores recebidos pelo arrendador são tributados como um aluguel comum, que faz com que a acabe não sendo tão vantajosa essa opção diante da Parceria que é tributada como atividade rural para todos os envolvidos, em sua devida proporção. Como a Parceria rural na maior parte das vezes acaba sendo mais vantajoso nessa questão tributária, muitos produtores, fazem um Contrato de Parceria no papel, que na verdade, na prática, seria um Contrato de Arrendamento.
Para que esses contratos se desdobrem da melhor maneira possível, apesar da Lei não exigir a forma escrita. Eu considero essencial que as partes tenham esse pacto redigido e assinado, com todos os detalhes inerentes ao caso. Isso evita uma série de problemas futuros.
CUIDADOS NA ELABORAÇÃO DE UM CONTRATO AGRÁRIO
A elaboração de um contrato agrário, pelo fato do assunto ser regido por lei específica, isso requer um conhecimento aprofundado. Com isso, se faz necessário um profissional especializado nessas questões rurais, para que nada seja deixado pra trás na hora de elaborar o instrumento.
As diferenças tratadas aqui, nessa publicação não são as únicas, mas acredito ser alguns das mais significativas. Em resumo, sobre as diferenças tratadas aqui, temos como um grande ponto a forma de remuneração e os riscos da atividade. Com essa questão da remuneração, juntamente temos a tributação desses rendimentos.
De maneira superficial, podemos afirmar que, sem uma análise mais aprofundada do caso, quando se trata de um Contrato de Parceria Rural, acaba sendo mais vantajoso. Nesse tipo de contrato, podemos ter a classificação como produtor rural. O que enseja alguns benefícios fiscais, concedidos a Produtores Rurais, como por exemplo base de cálculo reduzida e dedução de gastos com despesas no mês. Mas, temos em contrapartida, o fato que, no Contrato de Parceria, os riscos da atividade são partilhados. Havendo alguma intercorrência negativa, a parte parceira, terá que suportar os prejuízos advindos deste fato. Já no Contrato de Arrendamento, isso não ocorre, pois teremos o risco todo suportado pelo Arrendador, tendo este que fazer os pagamentos, independente de qualquer situação ou da lucratividade do negócio.
Mas, devemos sempre ter muita atenção, na hora de elaboramos um Contrato Agrário. Temos que levar em consideração tudo que envolve aquele caso, para que no futuro, não fiquemos diante de uma desconsideração por parte do fisco, trazendo aí problemas para as partes.
Temos outras grandes particularidades nesses contratos, como por exemplo a forma correta de previsão de pagamento, que será tratado em uma outra publicação mais adiante.
Tenha sempre um profissional de sua confiança para uma orientação aprofundada.
Se restou alguma dúvida, entre em contato pelo e-mail: vitoriaratto.vrm@gmail.com
Conteúdo produzido por Vitória Ratto Mendonça Marques, Advogada, OAB/MG 188.705 - Especialista em Consultoria Jurídica para Produtores Rurais com atuação em todo o Brasil.
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